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Après le cirque des maisons des années 2000, les investisseurs immobiliers sont aujourd'hui confrontés à un environnement différent pour acheter et vendre rapidement des maisons à but lucratif. Heureusement, le processus d'approbation des prêts hypothécaires est devenu plus responsable et les acheteurs non qualifiés sont moins susceptibles d'être mis à profit par des vendeurs et des prêteurs sans scrupules. De plus, les prix des logements se sont installés dans des augmentations plus prévisibles et durables.
Tout cela signifie que les investisseurs qui cherchent à retourner une propriété aujourd'hui devront probablement investir dans une sorte de rénovation ou d'amélioration de la maison afin de la rendre compétitive sur le marché. Dans cet esprit, voici 10 conseils qui sont les plus susceptibles de maximiser vos profits lors de l'achat et de la vente d'une maison.
Travailler avec des entrepreneurs familiers
C'est une règle de base dans les métiers du bâtiment que les entrepreneurs proposent des offres pour un volume de travail important. Si vous retournez régulièrement des maisons, les charpentiers, les électriciens, les plombiers et les autres entrepreneurs peuvent se familiariser avec vos besoins et vos budgets et travailler avec vous lorsque votre budget est serré. De plus, travailler régulièrement avec les mêmes entrepreneurs peut aider à garantir que la qualité du travail est bonne. Cette stratégie fonctionne mieux si vous êtes un flipper établi avec des antécédents, mais même les nouveaux arrivants dans le domaine du flipping peuvent établir de nouvelles relations avec de bons entrepreneurs s'ils se présentent comme des gens d'affaires honnêtes.
Bouge rapidement
Le temps, c'est de l'argent dans la maison. Un retournement de maison rentable nécessite de retourner la propriété rapidement, de préférence en quelques semaines ou au plus quelques mois après son achat. La plupart des investisseurs ne sont pas en mesure de bloquer de l'argent sur plus d'une propriété à la fois, et vous ne pouvez pas financer le prochain achat et les réparations avant d'avoir vendu la propriété actuelle.
Focus sur les cuisines et les salles de bain
Les cuisines et les salles de bains sont les deux domaines sur lesquels la plupart des acheteurs potentiels concentrent leur attention. Pratiquement tous les acheteurs se rendent immédiatement à la cuisine lorsque le coffre-fort s'ouvre et que l'agent immobilier commence la visite. Prochain arrêt: les salles de bain. Si vous choisissez seulement deux espaces à rénover dans une maison, choisissez la cuisine et la salle de bain principale.
Améliorez l'éclairage de la cuisine
Un éclairage tamisé dans la cuisine ne fait pas grand-chose pour montrer vos améliorations de rénovation, et cela peut rendre l'espace déprimant. Cela peut même faire croire aux acheteurs potentiels que vous essayez de cacher quelque chose. Vous pouvez changer tout cela avec un éclairage efficace, et cela ne doit pas coûter cher:
- Augmentez la puissance de l'ampoule des luminaires existants (tout en respectant les spécifications des fabricants) avec des ampoules LED. Assurez-vous de choisir une température de la lumière (mesurée en Kelvin ou "K") qui fournit une lumière agréable; pas trop doux et pas trop blanc brillant.Remplacez les plafonniers ternes du centre de la pièce avec des lumières encastrées.Installez un éclairage suspendu, un choix toujours populaire dans la cuisine car il rapproche la source de lumière de la surface de travail et ajoute une touche décorative.
Rénover ou refaire les armoires de cuisine
Les armoires peuvent représenter 50% ou plus de l'espace mural de votre cuisine, alors donnez-leur une belle apparence. Lors des journées portes ouvertes, les agents immobiliers ont tendance à traîner dans la cuisine. Les acheteurs commencent dans la cuisine, font le tour de la maison et se retrouvent à nouveau dans la cuisine pour poursuivre la conversation avec l'agent. N'oubliez pas que la cuisine est la pièce la plus importante à rénover et que les armoires sont l'élément le plus important de cette pièce.
Mais plutôt que de dépenser 50 000 $ pour de nouvelles armoires (oui, vous pouvez facilement dépenser autant), réduisez les coûts en:
- Trouver un équilibre entre attractif et bon marché en utilisant des armoires auto-installées prêtes à assembler (RTA) ou des armoires IKEA; Peinture des armoires, le cas échéant; dans certains styles de cuisine, les armoires peintes sont tout à fait appropriées et auront toujours meilleure apparence que les armoires sombres et crasseuses
Exposer (ou installer) des sols durs
Le revêtement de sol dur, en particulier le bois dur massif, est une tendance qui ne disparaîtra jamais, et il est plus populaire que jamais. Cela rend difficile de comprendre pourquoi tant de grands planchers de bois franc ont été recouverts de tapis dans les années 1980 et 1990, mais si rien d'autre, cette tendance a protégé ces planchers pendant de nombreuses années. Si vous retournez un coin de tapis sur votre propriété et découvrez un plancher de bois franc massif, vous avez de la chance. Retirez le tapis et le sable et remettez à neuf les planchers. Les dépenses sont modestes, mais le retour sur investissement sera considérable.
De même, les salles de bains doivent toujours avoir des sols durs résistants à l'eau tels que LVF, carreaux de céramique ou revêtements de sol en feuille de vinyle. Il est choquant de voir à quelle fréquence les maisons auront de la moquette dans la cuisine et la salle de bain, car c'est toujours un refus pour les acheteurs potentiels. Dans d'autres pièces, un revêtement de sol stratifié de bonne qualité installé à la place d'une ancienne moquette est un excellent investissement. Si la moquette est en bon état et est d'une couleur neutre agréable, elle est acceptable pour les salons et les chambres, mais si la moquette est ancienne ou décolorée, le remplacer par un sol dur sera un bon investissement.
Focus sur la peinture et le matériel
Les touches cosmétiques font une énorme différence dans la façon dont une maison se présente aux acheteurs potentiels, donc l'argent dépensé pour les améliorations décoratives est presque toujours un bon investissement. Un travail de peinture intérieure complet, de nouvelles quincailleries pour portes et armoires et de nouveaux luminaires peuvent vous en donner beaucoup pour votre argent. N'oubliez pas de garder les styles et les couleurs relativement neutres. Les couleurs audacieuses et les effets dramatiques peuvent plaire à un petit nombre d'acheteurs mais en désactiveront probablement davantage.
Ajouter un espace de rangement
Une amélioration de l'habitat relativement peu coûteuse qui peut avoir un grand impact est de construire un espace de rangement supplémentaire là où c'est logique. Dans une grande pièce de rechange, la création d'un placard là où il n'en existe pas peut permettre à la pièce de servir raisonnablement de chambre à coucher - un énorme avantage lors de la présentation d'une maison à vendre. N'oubliez pas que les chambres doivent avoir deux formes d'évacuation d'urgence.
Travailler sur le trottoir
Les acheteurs n'entreront même pas dans la maison si l'extérieur les éteint. Tout ce qui parle de l'attrait du trottoir est précis à 100%. Juste ou non, les psychologues ont découvert que c'est la nature humaine d'attribuer des qualités supérieures à une personne avec un beau visage. Cela fonctionne de la même manière avec votre maison: si sa façade (ou son visage) est magnifique, les acheteurs potentiels seront beaucoup plus indulgents envers les défauts de la maison - jusqu'à un certain point. La nouvelle peinture extérieure ne peut pas compenser le relâchement des planchers et les fenêtres cassées, mais elle adoucira les bords de la mauvaise peinture intérieure ou des appareils obsolètes.
Plus important encore, un attrait époustouflant (ou au moins acceptable) fera passer ces acheteurs par la porte d'entrée.
- Concentrez-vous sur l'entrée. Une nouvelle porte, ou même une porte fraîchement peinte, peut faire une énorme différence dans la présentation de la maison. Prenez soin de la pelouse. Une pelouse herbeuse avec des taches nues gâchera l'apparence de la meilleure maison. L'embauche d'un service de pelouse immédiatement après l'achat de la maison, car vos améliorations ne font que commencer, est une bonne idée. Assurez-vous de garder la pelouse verte et tondez-la avant toute projection. Gardez les haies et autres arbustes bien taillés. Le travail sur la pelouse est un domaine que vous pourrez peut-être gérer vous-même pour économiser de l'argent. ils peuvent être remarquablement efficaces pour améliorer l'attrait des trottoirs pour un coût minimal. Changez les luminaires et le matériel d'éclairage extérieur. De nouveaux luminaires de porche, des poignées de porte et un heurtoir, et une nouvelle boîte aux lettres peuvent rendre la maison bien meilleure depuis la rue.
Faites vous-même une partie du travail, si possible
Si vous retournez régulièrement des maisons, vous pouvez avoir les compétences nécessaires pour effectuer vous-même certaines améliorations, et tout l'argent que vous économisez en n'engageant pas d'entrepreneurs contribue à la marge bénéficiaire. Mais cela ne s'applique que si vous êtes compétent et que vous êtes en mesure d'accomplir un travail de qualité, sûr et professionnel et de le faire en temps opportun. Il n'y a aucun profit à prendre des mois pour terminer un projet qu'un pro peut faire en quelques jours, et un mauvais travail de bricolage peut en fait entraver votre capacité à vendre la maison. Des joints d'onglet mal ajustés sur les moulures de garniture ou des marques de ponceuse à bande sur un plancher de bois franc remis en état peuvent repousser les acheteurs sans qu'ils ne s'en rendent même compte.
Oubliez ces "améliorations"
Une fois considérés comme de grands investissements, certaines améliorations ne feront pas grand-chose pour épater les acheteurs, et il est peu probable que vous récupériez votre argent grâce à un prix de vente plus élevé:
- Comptoirs en granit de dalle: Non seulement le coût du granit de dalle augmente le coût total de votre maison, mais les concepteurs disent que c'est une mode qui est révolue depuis longtemps, largement remplacée par la pierre reconstituée (quartz) comme la tendance du moment. Planchers au fini piano: Les planchers au fini piano, qui sont très brillants, ne plaisent pas à un large éventail d'acheteurs. Adhérez aux finitions conventionnelles à faible brillance. Plancher en planches: Les planchers en bois à planches larges sont de belles choses, mais leur coût élevé ne sera généralement pas retourné lors de la vente. Spas: Il s'agit d'une tendance qui s'est manifestée et qui a disparu, et pour les acheteurs potentiels avec de jeunes enfants, un bain à remous sur une terrasse ou un patio peut être un handicap. Si la maison a un bain à remous en bon état, nettoyez-le et faites-le réparer. Il est préférable de retirer les vieux spas.
