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Bien qu'il ne soit pas largement annoncé, un programme soutenu par le gouvernement fédéral appelé le prêt FHA 203 (k) pourrait bien être votre ticket pour réaliser ce projet de rénovation domiciliaire. C'est aussi un moyen d'aider à rationaliser le processus afin que vous ne passiez pas plus de temps à parler aux prêteurs qu'aux architectes et aux entrepreneurs.
La principale mise en garde avec ce programme est que vous devez sécuriser le FHA 203 (k) pendant que vous négociez votre achat de la première hypothèque de la maison. Soyez averti que le prêt FHA 203 (k) n'est pas pour tout le monde, même pour ceux qui sont admissibles. L'une des raisons est sa bureaucratie inévitable. En fait, HUD le reconnaît et a mis en place un programme de certification de consultants indépendants 203 (k) qui peuvent faciliter le processus pour vous.
Sommaire
- "Rehab loan" est le surnom de FHA 203 (k) Mortgage Insurance.Ce programme est administré par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD). Vous pouvez obtenir jusqu'à 35 000 $ pour des améliorations (le montant minimum que vous pouvez prendre est de 5 000 $) Vous devez contracter ce prêt au moment de l'achat de la maison.Une bande rouge est impliquée dans ce prêt, mais il y a des consultants qui peuvent vous aider.Vous ne pouvez pas prendre le prêt pour n'importe quoi. Vous ne pouvez l'utiliser que pour des projets de rénovation domiciliaire autorisés, qui ont tendance à suivre les lignes de sécurité, de plomberie, de modernisation, d'agrandissement, etc.
Qu'est-ce qu'un prêt de réadaptation FHA 203 (k)?
Obtenir un financement lorsque vous trouvez que la maison à l'état brut peut être un vrai problème. Dans votre esprit, vous savez juste que ce sera la belle du bloc, mais les prêteurs peuvent ne pas partager cette vision. Même si vous êtes en mesure d'obtenir du financement pour acheter la maison, vous faites toujours face à la tâche intimidante d'obtenir le deuxième ensemble de financement pour la réhabilitation.
Un prêt FHA 203 (k) est un prêt hypothécaire combiné et un prêt de rénovation émis par des prêteurs hypothécaires et assurés par HUD. Vous pouvez obtenir jusqu'à un prêt de 35 000 $ pour améliorer votre maison, mais seulement pour un nombre limité de projets de rénovation domiciliaire.
Pourquoi le gouvernement est-il si généreux? Il ne s'agit pas tant de générosité que de l'image globale et mondiale de l'économie américaine. Via HUD et le programme FHA 203 (k), le gouvernement est plus soucieux de revitaliser ou de maintenir des communautés entières et de s'assurer que le stock national de maisons existantes n'implose pas. Pourtant, vous pouvez personnellement bénéficier de ces motifs variés.
Aider à résoudre le problème de l'écart en matière d'équité
L'avantage du programme FHA 203 (k) est qu'il comble les fonds propres manquants dont ont besoin les propriétaires de maisons récemment achetées.
Acheter une maison qui a besoin d'aide et obtenir en même temps un financement est un paradoxe. Vous devez d'abord accumuler des capitaux propres dans la maison avant de pouvoir contracter un autre prêt. L'équité se construit généralement en remboursant le capital du prêt pendant que la maison gagne en valeur. Cela prend du temps.
Une alternative moins souhaitable consiste à obtenir un prêt non garanti ou de signature pour ce travail de rénovation. Même si vous pouvez obtenir un prêt non garanti, les taux d'intérêt seront beaucoup plus élevés que si vous obtenez un prêt qui utilise votre maison en garantie.
Sans le FHA 203 (k), les propriétaires trouveront généralement une maison qui a besoin de soins affectueux et tendres. Ensuite, ils demandent un premier prêt hypothécaire qui ne couvre que le prix d'achat de la maison. Bien que cela semble idéal, les emprunteurs ne peuvent pas demander qu'un montant supplémentaire de 35 000 $ soit ajouté à ce premier prêt hypothécaire. Les prêts hypothécaires de premier rang ne couvrent que ce prix d'achat et rien de plus. Après l'achat de la maison et après avoir été propriétaire de la maison pendant un certain temps, le propriétaire demandera une deuxième hypothèque, un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC (ligne de crédit sur valeur domiciliaire) pour payer les rénovations.
Ce que fait HUD / FHA, c'est de combler cet écart entre les capitaux propres actuels de la maison et le montant du prêt en assurant le prêt. Essentiellement, c'est comme l'oncle riche qui intervient et dit: «J'agirai en tant que bailleur de fonds pour ce prêt jusqu'à ce que la maison puisse être améliorée.
Les avantages
- Vous obtenez un prêt hypothécaire initial pour couvrir l'achat et la rénovation de votre maison prévue. Cela vous évite de contracter deux prêts distincts. Ce prêt constitue un bon coup de pouce pour vous lancer dans l'amélioration de votre maison. Parce que le programme s'attend à ce que vous utilisiez l'argent pour la réadaptation, vous devez commencer dans un délai raisonnable. Cela vous empêche de tergiverser pendant des années. Contrairement à certains prêts qui ont des périodes de remboursement courtes, les prêts FHA 203 (k) correspondent à la durée de votre prêt hypothécaire. Par exemple, si vous avez une hypothèque traditionnelle de 30 ans, vous avez également 30 ans pour rembourser la partie remodelage du prêt.
Désavantages
- En raison des exigences du programme, la période de clôture de votre prêt sera généralement plus longue qu'avec un prêt conventionnel. Les périodes de fermeture varient de 60 à 90 jours. Votre choix de prêteurs est limité. Au lieu de cela, vous devez travailler sur la liste de HUD des prêteurs FHA 203 (k) approuvés.Une quantité importante de paperasse est impliquée. Pour être admissible au prêt, vous devrez soumettre une proposition détaillée, y compris des dessins architecturaux.
Liste des rénovations autorisées
La liste des modifications autorisées semble restrictive au début. Mais gardez à l'esprit que ces définitions peuvent être étendues et restent des remodelages légitimes. En règle générale, HUD craint que l'argent 203 (k) ne soit pas utilisé pour des «articles de luxe et des améliorations», comme ils l'appellent.
Pourtant, ils soulignent également que «la peinture, les ajouts aux pièces, les terrasses et autres articles, même si la maison n'a pas besoin d'autres améliorations», relèveront du champ d'application du 203 (k). Projets autorisés:
- Rénovations pour une personne handicapée Modernisation d'une maison obsolète Amélioration de l'efficacité énergétique de votre maison Aménagement paysager et autres travaux sur le site extérieur Installation ou remplacement de toiture, gouttière et tuyau de descente Modification de la structure de la maison et / ou reconstruction de la maison Élimination des risques pour la sécurité Améliorations esthétiques Améliorations de la plomberie, y compris les travaux de puits et de fosse septique traitements des sols)
Le FHA 203 (k) est-il un prêt miracle?
À première vue, le prêt de réadaptation FHA 203 (k) (souvent appelé à tort un prêt 201k) peut sembler un miracle. Après tout, vous obtenez de l'argent pour acheter la maison et de l'argent supplémentaire pour rénover la maison, et vous obtenez tout de suite. Cependant, il est important de se rappeler que:
- Il s'agit toujours d'un prêt, pas d'une subvention. Il doit être remboursé, bien que vous ayez toute la durée du prêt pour le rembourser. Parce qu'il s'agit d'un prêt, des intérêts sont facturés. Vous voudrez consulter le calendrier de paiement pour voir combien d'intérêt total ce prêt vous coûte pour toute la durée du prêt.En raison de la période de fermeture plus longue, le FHA 203 (k) peut ne pas vous aider dans un marché hautement concurrentiel où vous devez acheter rapidement et sans complications.
