Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Un grand nombre d'améliorations et de réparations résidentielles sont effectuées par les propriétaires et même certains entrepreneurs sans bénéficier des permis de construire légalement requis et des inspections obligatoires qui les accompagnent. Les raisons de contourner ces réglementations sont nombreuses, souvent parce qu'un propriétaire ou un entrepreneur essaie d'esquiver les frais du permis, ou parce qu'il craint que les taxes n'augmentent si les améliorations sont officiellement cataloguées. En réalité, la plupart (pas toutes) des craintes concernant le processus de délivrance des permis sont sans fondement et le risque de problèmes graves est assez important si vous ne demandez pas les permis appropriés et ne faites pas inspecter votre travail. Voici douze réalités sur le processus de permis de construire que beaucoup de gens ne réalisent pas.
Vous n'avez peut-être pas besoin d'un permis du tout
Beaucoup de nervosité se produit parce que les propriétaires pensent que toute réparation ou amélioration qu'ils font autour de la maison sera examinée avec un peigne à dents fines par un inspecteur qui a l'intention d'attraper chaque petit défaut. En réalité, de nombreuses réparations et améliorations peuvent être effectuées sans permis. Les règles pour cela varient considérablement d'une communauté à l'autre, et le même projet qui nécessite un permis de construire et des inspections programmées dans un endroit peut ne pas nécessiter un autre dans une autre juridiction. Mais en règle générale, vous êtes autorisé à remplacer la plupart des éléments existants de votre maison sans permis, tandis que tout ce qui change la structure de votre maison ou représente une amélioration immobilière nécessitera un permis. Vous pouvez remplacer un interrupteur mural cassé ou un robinet usé, par exemple, mais l'ajout d'une terrasse ou d'une pièce nécessite un permis. Votre communauté peut avoir des ressources en ligne qui expliquent quels types de travail nécessitent des permis et des inspections, ou vous pouvez appeler le bureau des permis et demander à parler à un inspecteur.
Vous pouvez parler au bureau des permis de façon anonyme
Certaines personnes craignent qu'au moment où vous appelez les inspections locales des bâtiments et le bureau des permis, vous soyez immédiatement signalé pour examen. Ce n'est tout simplement pas vrai. Le bureau des permis existe pour s'assurer que les améliorations résidentielles sont effectuées en toute sécurité et ne présentent aucun risque pour les résidents, et les inspecteurs sont généralement heureux de répondre aux questions. S'il n'y a pas d'inspecteur actuellement disponible, l'un vous rappellera et répondra à toutes vos questions, par exemple "Ai-je besoin d'un pare-vapeur derrière mes murs de douche en tuiles?" ou "Quelle est la hauteur de mon garage?"
Les coûts des permis varient
Vous serez peut-être surpris d'apprendre qu'il n'y a pas de frais fixes pour un permis de construction, mais que les coûts du permis varient en fonction du coût estimé et de la complexité du projet. La construction d'une clôture peut nécessiter un permis de 55 $, par exemple, tandis que la construction d'une grande maison neuve peut nécessiter un permis de construction de 2 000 $. À l'échelle nationale, le permis de construction moyen a coûté 1043 $ en 2018, avec une fourchette typique de 400 $ à environ 1700 $. Mais ces coûts moyens représentent de nombreux permis pour la nouvelle construction de maisons entières, et il existe de nombreux projets pour lesquels les permis de construction coûtent 100 $ ou moins. Il est assez courant que les coûts des permis soient basés sur un pourcentage du coût prévu du projet. Si vous travaillez avec un entrepreneur, les coûts du permis sont généralement inclus dans l'offre que vous avez reçue.
Les permis de propriétaire / constructeur peuvent être problématiques
Certains propriétaires craignent que les bureaux d'inspection municipaux ne leur permettent pas de faire leur propre travail, mais ne délivrent des permis qu'aux entrepreneurs professionnels. C'est un autre mythe, car les bureaux d'inspection délivrent régulièrement des permis aux propriétaires de maison pour effectuer toutes sortes de travaux eux-mêmes, jusqu'à et y compris en tant que GC (entrepreneur général) lors de la construction d'une maison entière. Pour ce type de projet, votre communauté peut délivrer un «permis de propriétaire / constructeur» spécial qui vous permet d'occuper la maison pendant une période spécifiée (généralement environ un an) tout en sous-traitant les tâches individuelles pour le travail. En tant que propriétaire / constructeur, vous agissez comme votre propre entrepreneur général au lieu d'en embaucher un. Cela vous permet d'économiser sur les pénibles frais de 15 à 25% facturés par les GC, mais vous portez également le fardeau de responsabilités potentielles, dont beaucoup peuvent être graves. L'embauche d'un entrepreneur agréé, assuré et cautionné vous isole mieux de ces responsabilités.
Les servitudes peuvent tuer votre permis et votre projet
Partout où une ligne électrique, un égout principal, un trottoir ou une autre voie de service commune et continue traverse votre propriété, vous avez probablement une servitude - une restriction légale qui vous empêche d'apporter des modifications qui affectent ou restreignent ces lignes de services publics ou d'autres caractéristiques. Il y a des cas, par exemple, où une partie de votre propriété peut être réservée pour une future route potentielle. Vous ne pourrez pas construire sur une partie de votre propriété où une servitude est enregistrée.
Pour en savoir plus sur les servitudes en vigueur, vérifiez le plateau de votre propriété, disponible en ligne sur le site de votre évaluateur de comté ou dans ses bureaux. En règle générale, vous n'êtes jamais autorisé à construire sur des servitudes, sauf s'il s'agit d'ajouts mineurs, tels que des clôtures.
Les revers de propriété sont critiques
Les marges de recul sont des tampons obligatoires entre les limites des propriétés et les structures permanentes qui contribuent à maintenir un sentiment d'ouverture dans les communautés, tout en prévoyant des marges de sécurité en cas d'incendie. Par exemple, si vous étendez le côté de votre maison, vous devrez connaître les distances de retrait requises par votre code du bâtiment local. Il y aura probablement des règles de retrait pour étendre une propriété à l'avant et à l'arrière d'une maison. Habituellement, cela implique de maintenir une distance minimale entre le bord des structures et les limites des propriétés arpentées. Les ajouts structurels à la maison, les garages, les remises et les terrasses peuvent tous être soumis à ces règles de retrait. Encore une fois, votre bureau local d'inspection des bâtiments peut vous informer des règlements de retrait en vigueur.
Des écarts sont possibles
Bien que les servitudes soient rarement levées, les violations du revers et certaines autres exigences de zonage sont parfois autorisées par le biais du processus juridique de demande et de réception d'une dérogation. Une dérogation est une exception officiellement approuvée aux ordonnances de zonage. Le plus souvent, des dérogations sont demandées lorsqu'un propriétaire souhaite construire sur son terrain une maison plus grande que celle autorisée par les ordonnances de zonage. En demandant une dérogation, le propriétaire peut être autorisé à construire cette maison plus grande, ou à compléter une pièce qui viole les règles de retrait. Le bureau des permis peut consulter les voisins lorsqu'une dérogation est demandée, et leur approbation peut être la clé pour obtenir la dérogation.
Les plans de construction de stock peuvent ne pas être approuvés
Vous pouvez penser que tout plan ou plan de maison publié ou créé par un architecte, ou tout plan de construction publié pour un hangar ou un garage, est automatiquement suffisant pour obtenir un permis. Les plans de constitution de stocks abondent sur Internet. Au lieu de dépenser 1 500 $ de plans d'architecte personnalisés, les propriétaires peuvent acheter des plans prêts à l'emploi pour aussi peu que 500 $ à 600 $ pour une maison de deux chambres et deux salles de bain avec garage.
Mais votre bureau local des permis de construire peut ne pas approuver ces plans. Même si les plans Internet peuvent avoir été dessinés par un architecte, votre bureau peut exiger que les plans soient créés par un architecte agréé dans votre état.
Les CCR peuvent ajouter des restrictions
Les conditions, les clauses restrictives et les restrictions (RCC) que l'on retrouve souvent dans les communautés, les subdivisions ou les aménagements d'unités planifiés (PUD) constituent d'autres obstacles potentiels lors de la demande de permis. Les CCR agissent comme un type d '«ordonnance de zonage fantôme» - des ordonnances au sein des ordonnances. Ces restrictions s'ajoutent à vos ordonnances municipales et vous devrez les respecter pour éviter de violer votre accord contractuel avec l'association de quartier.
Les inspections sont obligatoires
L'inspection fait partie intégrante du processus global d'autorisation, et en aucun cas vous ou votre entrepreneur ne devez ignorer cette étape. Avec certains projets, il y aura même deux inspections - une au stade «brut» et une inspection finale. Ce n'est pas quelque chose à craindre puisque l'inspecteur est là juste pour s'assurer que le travail a été fait en toute sécurité. Il s'agit souvent d'une visite très brève et superficielle. Lorsqu'un inspecteur connaît déjà le travail d'un entrepreneur, l'inspection est parfois un peu plus qu'un simple coup d'œil. Les inspecteurs peuvent être un peu plus diligents au sujet de l'inspection si le travail a été effectué par un propriétaire, mais c'est toujours un processus très routinier.
L'échec d'une inspection n'est pas une catastrophe
La principale raison pour laquelle certains propriétaires ne demandent pas de permis de construction est qu'ils redoutent l'idée d'échouer à une inspection. Mais ce n'est pas grave. Vous aurez toutes les chances de corriger les problèmes signalés. L'inspecteur reviendra pour une deuxième inspection (ou même une troisième ou une quatrième, si nécessaire) et signera (ou «fermera») le permis une fois les travaux effectués à sa satisfaction.
Ignorer le processus d'autorisation est sérieux
Il peut être très tentant d'ignorer le processus d'autorisation et de cacher le travail que vous faites, surtout si c'est à l'intérieur de la maison où vous pouvez travailler sans que personne ne le voie. Et bien que vous puissiez vous en tirer, il est tout aussi probable que ces raccourcis vous en coûteront beaucoup à la fin. S'il s'avère que vous avez effectué des travaux sans permis requis, vous pourriez être contraint de demander un permis après coup, à un coût considérablement plus élevé. Et vous devrez peut-être même déchirer les murs ou les plafonds pour que le travail soit inspecté. Si vous avez fait des erreurs, vous serez obligé de démolir tout le travail et de recommencer.
La couverture d'assurance de votre propriétaire peut également être affectée. Par exemple, si vous avez une inondation ou un incendie en raison de travaux de plomberie ou d'électricité médiocres, votre police d'assurance peut refuser la couverture si les travaux ont été effectués sans permis.
